Hipotecas Multidivisa

Antes de contratar una hipoteca en divisa extranjera o una hipoteca multidivisa, por favor visualiza este video.

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5 comments to Hipotecas Multidivisa

  • Como siempre, muy interesante. A mí me ofrecieron este tipo de hipotecas hace varios años cuando me metí en el crédito de mi casa, y precisamente no me metí porque no tenía muy claro como funcionaba ese producto. De hecho no estoy seguro de saber exactamente como funcionan las hipotecas convencionales y todos sus intríngulis, por lo que me parece una temeridad contratar una hipoteca en una divisa distinta de la tuya de la cual no conoces su desarrollo, y mucho más bárbaro irse a una multidivisa. De hecho, que el banco te ofrezca ese producto y no te ofrezca la hipoteca en Euros debería darte que pensar …

  • Bankinter la promocionaba bastante, pero creo que ya ni la ofrece

  • con tu permiso agrego esta interesante post-video en el perfil de Facebook de mi empresa

  • Como siempre, clarificador. Enhorabuena!

    Un amigo de un amigo (no, no soy yo, que yo estoy de alquiler, jajaja) contrató una hipoteca en yenes, y ahora tiene una casa un 30% más cara (lo que debe al banco). Y si quiere venderla, pues la tiene un 30% más barata (lo que le dan en el mercado con respecto a cuando la compró). Aunque es un tío positivo, y dice que ha aprendido mucho.

    Como tú dices, si quieres comprarte una casa, cómpratela. Y si quieres especular con divisas, especula. Pero mezclarlo tiene mucho riesgo.

    La ambición nos puede hacer morder anzuelos muy peligrosos!

  • Santiago

    Hola, es la primera vez que entro en esta web casi por casualidad, te felicito por esta web, está francamente bien..

    Quisiera dar mi opinión acerca de este tema de hipotecas multidivisa. Y dar algunos datos mas que puedan ayudar a la gente en su idea sobre este tema. A la vez que aprovecho, sin ninguna maldad, para corregir algunos comentarios que se dicen en este video.

    1º Los prestamos en divisa extranjera vienen haciendose desde que existe el concepto de economía, y de nación, si es cierto que se ha normalizando su uso desde la creación del Foreign Exchange o mercado internacional de divisa (hace 50 años mas o menos). Lo unico que han hecho los bancos, como siempre, es acercar ese tipo de producto al consumidor. Permitiendo su venta a las masas, que lamentablemente no conocen bien las dificultades de este tipo de productos. Ni tampoco como sacar provecho, de este mercado. Es como el sucedaneo de caviar, lo puede comprar todo el mundo, no llega a ser caviar, pero en algo se parece.

    2º El ahorro en las cuotas en una hipoteca, por el tipo de interes, es altisimo. No es para menospreciarlo. El problema es el cambio de divisa, que como se menciona varia a lo largo del año. La solución es, como en las empresas, tener “cashflow” o flujo de caja, es decir cambiar la divisa cuando este barata y la acumulas en la cuenta para el pago de la hipoteca, tanto que permita pagar minimo 6 meses en cuotas, y si puedes hazlo a un año vista. Así consigues ser tu quien juegue con la divisa, no que la divisa te coma y juegue contigo.

    3º Solo mencionas nada mas que del lado negativo, de la subida de la divisa extranjera, pero no el lado positivo de la bajada de la divisa extranjera. Que puedes, amortizar anticipadamente principal del préstamo, consiguiendo facilmente, que la casa en vez de 100 de cueste 70.

    4º Otro aspecto interesante de la hipoteca multidivisa, es que el Euro también cotiza en el LIBOR, por tanto en el momento de la firma podemos coger esta como moneda de referencia. Por tanto no especulamos con divisas, pero si mejoramos el tipo de interés con respecto a una hipoteca con EURIBOR a 1 año, por que las hipotecas MULTIDIVISA se firman con el LIBOR a 1 mes, por tanto el precio del dinero se ajusta mas al tipo de interés impuesto por el Banco Central Europeo.
    (Ej: fecha de hoy: 8 julio 2009, precio oficial del dinero BCE 1%, cotización EURIBOR a un año=1,46% , LIBOR a 1mes moneda euro = 0,61%) Ganamos casi un punto de diferencia y no especulamos con divisa.

    3º Otro aspecto, que no se menciona en el video, es que la perdida econominca que resulta, en caso de que el cambio de divisa esté mas caro en ese momento o periodo, la puedes atribuir como perdida, de cara a la declaración de la renta y compensarla. Aspecto muy positivo y que ni has mencionado, claro esta que esto solo resulta perfecto en rentas altas, que tengan mucho margen para compensar.

    4º Dices que luego algunos bancos sacaron el producto hipoteca MULTIDIVISA, eso no lo inventaron ni clientes ni bancos. Es una cuestión de ley, toda hipoteca o bien se le pone un tipo de interes fijo, o bien variable, en este ultimo caso, siempre debe haber un tipo o indice de referencia sobre el que aplicar un diferencial. El mas usual es el Euribor, tambien esta el IRPH, MIBOR, etc.. incluso la temperatura de una piscina serviria como constante a la que aplicar luego el diferencial de tu hipoteca, son simplemente constantes, identificables y medibles. Que pasa si usamos el LIBOR ingles, pues que nos aparece la hipoteca Multidivisa. El LIBOR ingles, es un indice que refleja los tipos de interes en el interbancario de las 5 monedas mas importantes del mundo, es decir Dolar, Euro, Libra, Yen y Franco Suizo. Y alehop, ya tenemos hipoteca multidivisa inscribible en el Registro de la Propiedad. Que ademas nos permite ir cambiando de moneda con facilidad, por que son cinco las monedas que cotizan en este indice referencia. Pero hay que tener recursos economicos, y conocimientos para saber cuando cambiar de divisa y cuando no, para evitar eso que dices de efecto negativo del cambio a otra divisa, porque a lo largo de 20 años de hipoteca, tendras muchas ocasiones cada año, para cambiar a otra divisa que esté depreciada y aprovecharte de ello.

    Me gustaria comentar mas aspectos, pero no tengo video y uno se cansa de escribir. En definitiva, creo que si el único problema real que ves en esta hipoteca es el cambio de divisa, el tema entonces gira entorno a las peculiaridades de este mercado. Esa es la información que la gente necesita conocer para contratar este producto. Pero creedme que es mucho mas complejo invertir en el mercado de divisa, que invertir con una hipoteca multidivisa.

    En conclusión, sigo en la misma opinión, es un producto que los bancos deben tener para quien lo solicite, pero nunca ofrecer a los clientes. Pero esto sucede con todos los productos financieros, como fondos de inversión, etc..

    P.D.:Ejemplo de inversión realizado, caso real sept`08:

    Hipoteca Multidivisa de un cliente con bastantes propiedades, buenos ingresos y sin hipotecas previas que pagar.

    1º Contrata 2,5 millones de euros hipotecando 3 viviendas de su propiedad, moneda Yen, interes final TAE: 0,80%.

    2º Compra masiva de acciones santander (a 5€), telefonicas, etc.. Entidades seguras que den dividendo.

    3ª El Euro baja y el cliente paga mas cuota, no problema, compensa perdidas con su renta anual.

    4ª El Euro sube y el cliente paga menos cuota, el cliente aprovisiona los próximos 12 meses de cuotas, para su tranquilidad.

    5ª Tras 8 meses desde que se firmó la operación, el paquete de acciones adquirido con la hipoteca, comienza a repartir sus dividendos de unos 200.000€ al año, y el cliente comienza a pagar sus cuotas de esta hipoteca simplemente con estos dividendos.

    6º Final de la historia, yo calculo que en 8 o 9 años, el cliente aprovechando las subidas y bajadas del euro, vaya liquidando la hipoteca que firmó a 20 años. Y con los dividendos de esas acciones compradas, tenga a partir de 10 años la mejor, de las pensiones de jubilación posibles, obtenida de un dinero prestado y devuelto en menos de 10 años, y ademas estas acciones a diferencia de un plan de pensiones, las heredaran y disfrutaran sus herederos.

    Se trata de un concepto simple, pedir dinero al tipo de interes minimo posible, e invertirlo en algo cuya rentabilidad o interes anual que nos reporte sea mayor.

    Siento la paliza que os he dao.

    Un saludo.

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