Proyecto de ley hipotecaria

El consejo de ministros decidió el viernes pasado presentar un proyecto de ley para mejorar el mercado hipotecario antes del verano. Me parece una idea muy buena y espero que el articulado de la ley esté a la altura de las circunstancias. Lo poco que conozco hasta ahora es lo que ha aparecido el los telediarios y periódicos. Me gustaría comentarlo:

1)      Se regulan las hipotecas inversas o hipotecas-pensión: Me parece algo brillante. Una hipoteca inversa es un contrato mediante el cual una persona o matrimonio con un piso puede recibir una renta mensual por un número determinado de años o hasta el fallecimiento de uno o los dos cónyuges a cambio de hipotecar su casa, pudiendo vivir en la misma entre tanto. En España que yo sepa sólo Caixa Terrassa e Ibercaja la comercializan abiertamente, y BBVA y La Caixa la ofrecen sólo a clientes que preguntan por ella. El problema de la hipoteca inversa es que una entidad con mala fe puede exprimir al pobre cliente que la suscribe. La gente no es tonta y por eso es reacia a este tipo de productos financieros. Las hipotecas inversas existen en EEUU y en el Reino Unido desde la década de los 60. En sus comienzos no estaban reguladas y tuvieron poco éxito: cuando el mercado despegaba un poco empezaban a darse casos de “pseudo-estafa” que minaban la reputación del producto. Sólo hay que imaginarse la reacción de cualquiera al leer “anciana de 85 años es expulsada de su casa porque el banco dice que ya ha cobrado suficiente pensión y como los tipos de interés han subido…”. Es una pena porque la mala reputación de unos cuantos casos se carga un mercado que puede ofrecer productos muy interesantes al público. La solución en ambos países fue la regulación estricta del mercado. Por ejemplo, en EEUU se introdujo en 1989 la garantía federal sobre hipotecas inversas para que en caso de problemas sea un fondo de garantía federal el que se haga cargo, y no la persona mayor. Desde 1989 el número de personas que contratan hipotecas inversas en EEUU crece consistentemente. Supongo que en España se implementarán medidas similares. Es muy importante que este tipo de producto funcionen bien en España porque los españoles ahorramos con casas y tienen que existir herramientas adecuadas para un efectivo “des-ahorro” cuando sea oportuno. Además, yo soy partidario de que la regulación de este tipo de producto se haga para estandarizar sus características y hacerlo más fácil de comprender por parte del potencial usuario, además de prohibir ciertas prácticas. Digo esto porque soy contrario a la intervención del Estado de este tipo de cosas, quiero delimitar pues su ámbito de regulación. Me parece bien estandarizar el producto y evitar malas prácticas, pero estoy en contra de que se empiece a subvencionar, como sucede actualmente con las hipotecas corrientes.

2)      Se cambiará el reglamento de regulación de las Sociedades de Tasación. Otra cosa buena. Los tasadores actualmente son lo menos independiente que uno pueda imaginarse. Para empezar muchos de ellos son propiedad de algún banco o caja de ahorros. Hay bancos que ofrecen hipotecas muy baratas pero cuando el cliente tasa sólo le dan el 80% de una tasación que es el 80% del valor de compraventa de la casa, es decir, el 64%, entonces de qué sirve? Por el contrario hay otros Bancos y Cajas que “hacen” tasaciones del 130% para dar créditos de alto riesgo sin que lo parezca, engañando de esta forma al Banco de España que vela por la calidad de la cartera crediticia de las instituciones financieras. Por último, es conveniente señalar que las instituciones utilizan el proceso de tasación para “atrapar” al cliente. Le suelen prometer la luna y cuando el cliente paga la tasación es cuando se cambian las condiciones del préstamo y el cliente no se suele ir ya porque ha incurrido en costes y no le queda mucho tiempo. Creo que entre las medidas del gobierno al respecto deberían estar las siguientes:

1.      Ninguna sociedad de tasación podrá estar participada por una entidad financiera.

2.      Una vez que una sociedad está homologada por el Banco de España para tasar un determinado tipo de inmueble, la entidad financiera tiene la obligación de aceptar esta tasación, no pudiendo vetar a unos tasadores en favor de otros.

3.      El cliente elije la sociedad de tasación y la paga de su bolsillo.

4.      Si el banco no está de acuerdo puede ordenar otra tasación con la compañía que él elija, y la paga el banco.

5.      Si no hay acuerdo con el valor de tasación entre ambas partes se eleva el caso a un organismo rápido de arbitraje supervisado por el Banco de España o quien corresponda, que elije un tercer tasador para deshacer el empate. El coste lo paga la parte perdedora.

6.      Todas las tasaciones llevadas a cabo deberán ser depositadas en un registro informatizado que servirá para que el Banco de España lleve a cabo las correspondientes inspecciones en busca de sesgos en los valores. Se podrán imponer sanciones y/o la pérdida de la homologación correspondiente.

3)      Se van a reducir los costes de cambio de hipoteca. Esto sería desde luego muy bueno para la industria de intermediación financiera y para la sociedad en general. Hay que tener en cuenta que una hipoteca ya ha dejado de ser un préstamo para comprar una vivienda. Una hipoteca es realmente un préstamo que cuenta como garantía de pago una vivienda. El destino de los fondos obtenidos puede ser empleado para iniciar un negocio, invertir en fondos, comprar un coche, etc. Es por tanto muy importante para la economía de las familias y de las pequeñas y medianas empresas el que se puedan originar, modificar y cancelar hipotecas de manera ágil y eficiente para cubrir sus necesidades financieras del momento. Los costes de cambio de hipoteca son básicamente de dos tipos:

1.      Papeleo: se puede mejorar mucho en este aspecto si se emplean adecuadamente las tecnologías de la información. Además ya habría que hacerlo con un ojo puesto en la futura directiva europea que tratará de unificar el mercado hipotecario de los países miembros.

2.      Comisiones de cancelación y subrogación. Estoy a favor de reducir o eliminar las comisiones que pueden cobrar las instituciones financieras por cancelar o mover la hipoteca. Este tipo de comisiones son argucias de los bancos y cajas para evitar la movilidad entre entidades, se paga una comisión por algo que no tiene contraprestación en servicios. La única excepción con la que habría que tener cuidado es con las hipotecas a tipo fifo. Ahí si que la comisión de cancelación tiene cierto sentido económico. Sin querer ponerme muy teórico diré que la manera en que se pone el precio a una hipoteca a tipo fijo es similar a una variable con la salvedad de que en la hipoteca a tipo fijo existe “embebida” una opción financiera. Si los tipos bajan el cliente puede refinanciar la hipoteca, pero si suben el banco no puede refinanciarla. Esta asimetría de derechos es la razón por la que las hipotecas a tipo fijo siempre nos parecen caras. Al valorar el precio de esa opción mediante la fórmula de Black-Scholes o similar veremos que el precio depende en gran medida del coste de ejercicio de la opción por parte del cliente, y este coste incluye la comisión de cancelación. Así pues antes de regular una reducción drástica de la comisión de cancelación para hipotecas a tipo fijo yo estudiaría el tema muy en profundidad. Se puede hacer un daño injusto a los Bancos y Cajas de Ahorro. No es que me preocupen ahora ellos mucho, sino que creo que hay que ser justo con todas las partes para lograr que el mercado funcione coherentemente.